Подача заявки на жилищный кредит — серьёзное финансовое решение. Один из первых вопросов, который возникает у будущих заёмщиков: какой доход нужен, чтобы банк вообще одобрил кредит? На самом деле, решающим фактором является не столько размер дохода, сколько соотношение доходов и обязательств, а также то, насколько реалистично человек оценивает свои ежемесячные расходы.

Чтобы получить жилищный кредит, заёмщик должен иметь стабильный и регулярный доход. «Вопрос стоит формулировать не как “могу ли я вообще получить кредит?”, а как “на какую сумму кредита я могу рассчитывать?». В общих чертах ответ на этот вопрос дают калькуляторы на сайтах банков, где можно рассчитать максимально возможный размер кредита с учётом доходов и обязательств», — поясняет Кэтлин Ватсель, руководитель отдела частного финансирования банка LHV.

Например, при чистом доходе в 1200 евро человек без ежемесячных обязательств может рассчитывать на кредит примерно в 100 000 евро. Однако если у него есть, например, автомобиль в лизинг с ежемесячным платежом 250 евро, то при том же уровне дохода максимальная сумма кредита снизится до примерно 58 000 евро.

По словам Кэтлин Ватсель, правило простое: чем выше доходы и чем меньше объём существующих обязательств, тем более дорогое жильё можно себе позволить. «При этом главным аргументом при покупке жилья должна быть не цена, а соответствие ожиданиям. В любом случае, общая сумма всех обязательств заёмщика, включая ежемесячный платёж по жилищному кредиту, не должна превышать 50% его чистого дохода», — поясняет Ватсель, добавляя, что на максимальную сумму кредита влияет и количество детей.

Банк учитывает в качестве доходов заработную плату, родительское пособие и другие семейные выплаты в полном объёме. Однако чем больше в семье детей, тем выше ежемесячные расходы и тем меньшая часть доходов остаётся на выплату кредита. Доход от аренды недвижимости принимается в расчёт в размере 70%, а если заёмщик является владельцем собственной компании, банк учитывает от 50 до 70% выплачиваемых дивидендов.

Хотя калькулятор может показывать довольно большую максимально возможную сумму кредита, важно подходить к вопросу реалистично. «Следует выбрать ежемесячный платёж, который останется посильным даже в случае непредвиденного роста расходов. После оплаты кредита у вас должно оставаться достаточно средств на повседневные нужды, а также деньги, которые откладывать на другие крупные покупки или на случай непредвиденных ситуаций», — подчёркивает Ватсель.

Какую зарплату должен платить себе владелец или член правления фирмы?

Для тех, кто получает стабильную зарплату, расчёт дохода для банка довольно прост. Однако у предпринимателей ситуация иная — здесь необходимо учитывать ряд особенностей. «Если вы являетесь владельцем компании, разумно выплачивать себе такую зарплату, которую фирма может позволить себе выплачивать стабильно и которая кажется вам оправданной и реалистичной», — объясняет Кэтлин Ватсель.

При рассмотрении заявки банк анализирует не только личный доход предпринимателя, но и финансовое состояние самой компании.

«Если показатели фирмы не подтверждают уровень текущей заработной платы, то в полном объёме она в расчёт не принимается», — отмечает Ватсель.

Общий принцип остаётся неизменным: совокупные платежи по кредитам и другим обязательствам не должны превышать 50% чистого дохода, а предпочтительно — не более 45%. Банк не учитывает нерегулярные доходы и частные переводы со счёта компании, например, оплату личных расходов или кредитов собственника.

Главное условие для получения жилищного кредита — регулярный доход, умеренный уровень обязательств и продуманный личный бюджет.
«Перед тем как принять решение, стоит проконсультироваться со специалистом банка или воспользоваться онлайн-инструментами, которые помогут рассчитать оптимальную сумму кредита и размер ежемесячного платежа», — советует Ватсель.

Калькулятор максимальной суммы кредита

Если вы ещё не выбрали недвижимость, воспользуйтесь калькулятором на сайте банка — он поможет оценить ваши возможности и рассчитать разные сценарии.
«С помощью калькулятора можно, например, увидеть, как изменится максимальная сумма кредита, если увеличить или уменьшить ежемесячные платежи вдвое», — поясняет Кэтлин Ватсель.

Если вы хотите узнать, на какую сумму кредита можете рассчитывать, подайте ходатайство в банк, указав, что объект пока не выбран. «В разделе «Дополнительная информация» можно написать, что вас интересует максимальная сумма кредита», — добавляет Ватсель.

Помните, что окончательное предложение банка может в последствии немного измениться в зависимости от выбранного объекта — его цены, состояния и других факторов.