Если арендатор окажется злонамеренным и ловким, то владельца жилья могут подстерегать многочисленные неприятные сюрпризы. В таких случаях даже решение комиссии по аренде и вмешательство судебного исполнителя не всегда позволяют быстро освободить квартиру.

Присяжный адвокат юридического бюро Hedman Урмас Кийк сказал, что от называемого «паразитирующего» арендатора, к сожалению, не спасает ни грамотно составленный договор, ни использование услуг риэлтора. «В конфликте с недобросовестным арендатором время, увы, работает против владельца, поскольку официальные процедуры занимают время, а арендатор тем временем продолжает спокойно жить в квартире. Кроме того, борьба требует от владельца квартиры значительных временных и финансовых ресурсов», — отметил Кийк.

Первым тревожным сигналом обычно становится появление задолженности — будь то по коммунальным платежам или по аренде. Вслед за этим, как правило, начинаются разнообразные оправдания и обещания погасить долг.

Адвокат рекомендовал реагировать на просрочку платежей немедленно: отправлять арендатору письменные напоминания и официальные предупреждения о возможном расторжении договора. Урмас Кийк также напомнил владельцам квартир, что входить в арендованную квартиру с использованием своих ключей запрещено. «Самовольное проникновение в жильё может повлечь за собой серьёзные последствия — от обвинений в нарушении неприкосновенности жилища до претензий из-за якобы пропавшего имущества», — поясняет он.

Если договориться с арендатором не удаётся или связь с ним полностью прерывается, следующим шагом становится внеочередное расторжение договора аренды. Однако владельцу следует быть особенно внимательным: заявление о расторжении должно быть составлено строго в соответствии с требованиями закона. В противном случае оно является недействительным. Согласно законодательству, заявление необходимо оформить в письменной форме (например, электронное письмо), и указать в нём как минимум следующие сведения: объект аренды, датa прекращения договора, основание для расторжения, а в случае аренды жилого помещения — также порядок и срок, в течение которого арендатор может оспорить расторжение.

В случае с недобросовестным арендатором вполне возможно, что он просто проигнорирует уведомление о расторжении договора.

Тогда следующей инстанцией для владельца становится комиссия по аренде. В Таллинне споры, связанные с договорами аренды недвижимости, рассматривает Таллиннская комиссия по аренде. Процедура здесь сравнительно быстрая, и, что немаловажно, не требует уплаты государственной пошлины. На основании решения комиссии владелец может обратиться к судебному исполнителю для начала процедуры принудительного выселения или взыскания задолженности.

«В моей практике был случай, когда комиссия по аренде приняла дело к рассмотрению и попыталась вручить арендатору материалы дела и повестку на заседание. Однако это оказалось невозможным — недобросовестный арендатор попросту решил скрыться», — рассказал Урмас Кийк, приводя пример из своей профессиональной практики.

Если установить контакт с арендатором не удаётся, владелец вправе обратиться к судебному исполнителю, который может содействовать при вручении повестки. Однако и этот шаг не всегда приносит результат. «В одном из случаев с недобросовестным арендатором нам пришлось прибегнуть к публичному уведомлению через Официальные сообщения. Лишь после этого комиссия по аренде смогла принять решение в отсутствие арендатора и обязала его освободить жильё под угрозой принудительного выселения», — пояснил Урмас Кийк.

Однако на практике даже решение комиссии по аренде не всегда гарантирует погашение долга или добровольный выезд недобросовестного арендатора. Прежде всего, его необходимо официально уведомить о принятом решении — без этого оно не вступает в законную силу и не может быть исполнено. «Владельцу вновь ничего не остаётся, кроме как нанять судебного исполнителя для доставки уведомления. Только после этого становится возможным исполнение вступившего в силу решения и принудительное выселение арендатора», — отметил Урмас Кийк.

Чтобы избежать подобных проблем, адвокат юридической фирмы Hedman рекомендовал ещё до подписания договора аренды провести проверку благонадёжности арендатора, а в случае возникновения задолженности действовать незамедлительно. Для взыскания долга можно обратиться в суд в рамках ускоренного производства платёжного поручения, которое позволяет кредиторам получить долг быстрее, с меньшей доказательной базой и с меньшими затратами, чем при подаче иска. Альтернативой является подача иска в суд, однако этот путь, к сожалению, наиболее затратен как по времени, так и по ресурсам со стороны владельца.

Адвокатское бюро Hedman консультирует предприятия сферы креативной промышленности и технологий по вопросам ИТ-права, защиты данных и интеллектуальной собственности, a также в сфере защиты данных и вопросах налогообложения.